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物业管理的关键在于预防性维修保养!

发布于:2017-02-23     点击:loading    分类: 行业资讯

导语:预防性维修保养,即便是一知半解,业内倒是有很多人张嘴就来;稍微摸到一点门道的则越俎代庖地认为业主不一定会认可物管方面提出的预防性维修保养开支。然而,当被问到如何开展预防性维修保养的时候,太多的人就语焉不详起来,这就是现实。

       

的确,因为隔行如隔山,会有绝大多数人因不了解预防性维修保养的机理,由此而怀疑发生的工时、人工和物料消耗以及仪器设备折旧费。

除了不了解之外,更有“教会徒弟饿死师傅”的担心,秘不示人,只是在自己的本分岗位上默默地实施,这就会出现一些人跳槽之后,某一个物管项目中的设备设施就频繁地出现这样那样的问题。

为了解开业主的疑问,为了物管行业能够健康发展,本文将散见于基层前线的一些廉价和有效的预防性维修保养的具体做法加以介绍。

预防性维护保养手段的发展

一谈到预防性维修保养,耳熟能详的便是美国的帝国大厦,那里的设施设备经历了二十多年乃至更长时间的运营使用之后,依然沟见底、轴见光、设备见本色,而不是以讹传讹的那种修旧如新!年岁稍长一点的读者或许会把预防性维修保养与中国大陆国营企业在改革开放之前的那种设备管理联系起来。所有这些都是正确的,但到了二十一世纪的今天,大数据为预防性维修保养插上了“翅膀”。

在中国大陆,传统意义上的预防性维修保养,是利用“听棒”凭直觉感受并判断电动机、风机、水泵及其联轴器是否缺少润滑油、轴承磨损是否异常、电动机是否存在炒铁心(转子因轴承磨损异常导致其在运行过程中碰擦定子绕组)等等。

20世纪80年代及以后的欧美和日本,传统意义上的预防性维修保养,已经开始运用示波器、分贝计、电桥、振动仪、触点式温度仪、测风仪、压力表、气压计等仪器设备来检测机电设备。

到了20世纪90年代及以后,人们已经开始运用电脑的计算功能,给所辖设施设备建立起一个个独立乃至相互具有逻辑关联的数据模型,从动态、静态和系统的角度来记录、分析和判断所辖设施设备乃至系统的运行安全、能效。

       

预防性维护保养的重要环节

由此看来,预防性维修保养可以分为几个层次来实施:

第一层次就是在投运之前,通过测试设施设备的功能,来判断所辖设施设备是否需要维修,这一测试,没有多少成本,无非是一些能源成本、测试人工成本和设施设备折旧费等,这些费用相对于紧急维修几乎可以忽略。

第二层次就是借助于一些简单的工具和仪器,通过在冷备用模式下对所辖设施设备的简单检查和测试来判断所辖设施设备是否安全,至于能效评估则需要通过纵向的数据积累和横向的数据比对来判断。

第三层次就是要借助于一套工具和仪器乃至专业仪器,通过在冷备用状态下或运行状态下对所辖设施设备的检测以及纵向历史数据和横向比对分析来判断所辖设施设备的安全性、可靠性和能效比。

由此看来,检查和测试,也就是所谓的检测才是预防性维修保养的核心技术。物管所辖的设施设备就像“婴儿”,它们并不会讲人类听得懂的语言,比如“饿了”、“肚子痛”、“发烧”等等,而是要透过检测来甄别设施设备是否存在隐患!

其实,预防性维修保养并非仅停留在设施设备运营管理阶段,而应该从零配件采购入库开始,对于即将会被安装到设施设备及其构成的系统之中的零配件而言,采购时提出包括防护等级、使用环境等在内的技术参数是至关重要的,更重要的是零配件被采购入库之前的验收环节,也需要对其进行检测,这个也属于预防性维修保养!

即便是实施了入库检测的零配件,在领用之后投入安装之前,领用人还要对其进行检测,以免出现刚领用的零配件在重新安装更新之后依然无法实现其功能。

对于那些具有高深专业经验的从业者而言,即便是替换下来的、损坏报废的零配件也需要仔细检查和测试,目的就是由此判断出其损坏的真实原因,并由此举一反三,看看现役设施设备及其构成系统之中是否还可能存在隐患。

 

检测哪些部位

谈到这里,人们自然而然地想到中医学中的所谓“治未病”的理论,说穿了,所谓预防性维修保养的核心就是中医学上的“治未病”。“治未病”是通过望闻问切,设施设备的预防性维修保养就是通过检测。

举例来说:

1)在运行状态下,通过记录和比对中央空调主机的冷冻或采暖出回水水温、主机电流、压缩机排气和吸气端外壳温度及其上升与下降速率可以用来判断主机和系统的能效。

2)在运行状态下,透过采样和化验冷冻、采暖和冷却循环水,分析判断水质的稳定性来甄别水质处理与保养作业的服务质量。

3)在运行状态下通过测量接头温度、运行电流和环境温度,就可以分析高低压电力电缆和低压密集型母线槽是否安全。

4)在检修状态下,通过测量和比对绝缘电阻、直流电阻、本体温度和环境温度,就可以判断高低压电力电缆、低压密集型母线槽和电动机是否安全可靠。

5)在运行状态下,通过测量和比对电动机、水泵和风机的运行噪音,就可以判断它们是否存在包括轴承、联轴器、定子绕组的隐患。

6)在运行状态下,通过测量和比对新风机组、排风机组以及风管管网的风速就能实施风量调校。

7)在检修状态下,通过检查紧固,就可以避免间歇性负载特性下接线端子的安全可靠性。

8)根据物业所在地气象环境数据,通过疏浚、清淤所辖物业屋顶、平台、地面和地下空间的排水沟渠以及集水井,就能避免台汛季节“水漫金山”!

9)在相同光照条件和视角、等距离对所辖物业外墙(玻璃幕墙)实施拍照,通过照片比对和擦窗机吊船目测检视,可发现收口位置密封胶和结构胶脱落或失效等异常。

10)在运行状态下,通过记录和分析各楼层水管压力表数据,可分析出减压阀是否需要重新调整。

预防性维修保养并不一定就是工程人员的工作范畴,物管客服等人员也可以实施预防性维修保养。比如每天早晨交接班时,交班同事在电梯轿厢内手动开启紧急按钮,接班同事在大厦监控中心配合,就能在电梯投入运行之前检查电梯轿厢内紧急按钮是否可靠、电梯轿厢与大厦监控中心的对讲电话是否可靠、电视监控摄像机是否能够清晰观察到电梯轿厢内部的实景等等。

演习也是一种预防性维修保养,就是假想所辖物业及其设施设备出现紧急状况时,物管驻场团队如何利用现有资源实施抢险救灾,避免灾害损失范围扩大,有效避免人员伤害。演习不仅考验处置流程是否科学、有效,也能判断所辖设施设备及其构成系统是否能够充分发挥应有作用。

在预防性检测当中还有一种是强制性的,比如电梯年检、擦窗机年检、压力容器年检、消防年检、电试继保、防雷接地等,这些都是物管服务提供商、物业业权所有人、物业使用人所承担的法定义务。

     

 

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